Стоимость продажи недвижимости в Барселоне - как частное лицо
Вы обязаны заплатить налог на прирост капитала, если есть прибыль от продажи недвижимости:
- Налог на прирост капитала является основной стоимостью продажи недвижимости в Барселоне. Эта сумма основана на разнице в стоимости трансфера (какую цену покупатель платит за квартиру и какую цену продавец ранее заплатил за ту же самую недвижимость).
- Если вы являетесь резидентом Европейского Союза и продаете свое обычное место жительства в Испании, вы освобождаетесь от этого налога на часть прироста капитала, если эта сумма идет на покупку другого места жительства в течение максимум 2 лет. Если, например, Вы продаёте своё жильё и менее чем через 2 года покупаете другую недвижимость, в которой собираетесь жить, стоимость которой такая же или более высокая, чем та, которую Вы продали, Вы полностью освобождаетесь от этого налога.
- Испанские резиденты старше 65 лет, которые продают свое обычное место жительства, всегда освобождаются от этого налога, независимо от того, используют ли они свой доход для покупки другой недвижимости или нет.
- В случае, если продавец не является резидентом ЕС, покупатель обязан выплатить 3% от стоимости и отдать эту сумму в государственную казну. Продавец может потребовать возврата излишка в случае, если налог на прирост капитала уступает этим 3%. С другой стороны, продавец обязан заплатить оставшуюся сумму, если налог на прирост капитала выше.
- Ставка налога зависит от суммы прибыли, полученной от продажи. Ставки описаны ниже:
| До €6,000 |
19% |
| Между €6,001 и €50,000 |
21% |
| Свыше €50,000 |
23% |
Вы также обязаны выплачивать доход от муниципального капитала при продаже своей недвижимости:
- Прирост муниципального капитала — это налог на увеличение стоимости земли, на которой построена недвижимость, в течение времени, когда вы были ее владельцем.
- Налоговая ставка рассчитывается в соответствии со стоимостью земли на момент продажи и количеством лет, в течение которых вы владели недвижимостью. Однако, если в то время, когда Вы были владельцем, стоимость земли не увеличивалась, Вам не нужно платить этот налог до тех пор, пока Вы можете представить достаточные доказательства в мэрию и они одобрят Ваше заявление.
- Этот налог платит продавец. Однако, если продавец не является резидентом Испании, то покупатель, который будет обязан его заплатить.
- Налог должен быть уплачен в мэрию Барселоны в течение максимум 30 рабочих дней со дня продажи.
Стоимость продажи недвижимости в Барселоне - как компания
Если продавец недвижимости действует как компания или как законно зарегистрированное коммерческое лицо, то компания обязана уплатить налог на прирост капитала с прибыли.
-
Прибылью является разница в передаточной стоимости (между тем, что покупатель платит за квартиру, и тем, что продавец изначально заплатил за ту же самую недвижимость).
- Компании и законно зарегистрированные предприниматели облагаются налогом по ставке 25%.
Компании также обязаны выплачивать муниципальный доход от прироста капитала, основанный на приросте стоимости земли, на которой построена недвижимость, так же, как и физические лица, упомянутые выше.
Для получения более подробной информации о налогах, Casamona рекомендует поговорить с юристом, специализирующимся в области налогообложения в Испании.
Если вы заинтересованы в покупке недвижимости в Испании, есть различные расходы, о которых вы должны знать. Этот раздел даст вам четкое представление о том, что вам нужно знать об испанской налоговой системе.
Любое лицо, которое имеет намерение приобрести недвижимость в Испании, подлежит двум основным видам расходов, первый из которых является налогами, а второй - регистрационными расходами. Как правило, рекомендуется, чтобы каждый, кто хочет купить недвижимость в Барселоне, имел по крайней мере на 12% больше, чем стоимость недвижимости, чтобы покрыть все эти расходы и налоги:
a) ITP, НДС и AJD налоги - три налога с покупки недвижимости
К счастью, не все три налога должны быть уплачены. Какие налоги должны быть уплачены при каких обстоятельствах, поясняется далее в этом разделе.
- ITP - испанский для Impuesto Sobre las Transmisiones Patrimoniales, это налог на передачу богатства, который применяется к передаче в собственность собственности. Ставка налога варьируется в зависимости от того, в каком регионе Испании Вы находитесь, однако во всей Каталонии (включая Барселону) он установлен на уровне 10% для недвижимости стоимостью до 1.000.000 евро. При стоимости выше €1.000.000 применяется налоговая ставка 11%.
- НДС - Налог на добавленную стоимость (в испанском языке IVA) является налогом на потребление, который применяется ко всем продуктам и услугам. Он одинаков для всей Испании. В случае приобретения недвижимости, ставка также составляет 10%.
- AJD - испанский для Actos Jurídicos Documentados, является налогом, который применяется к нескольким видам административных документов. В случае покупки недвижимости, этот налог применяется к нотариальным документам. Существует два типа налога AJD - фиксированная и переменная ставка. Фиксированная ставка зависит от количества листов бумаги, которые составляют нотариальные документы. Переменная ставка отличается в каждом регионе Испании, но в Каталонии (и Барселоне) она составляет 1,5% от заявленной стоимости недвижимости (за исключением случая покупки с ипотекой, в этом случае переменная ставка налога AJD составит 1,5% от стоимости залога).
В случае ранее принадлежавшей собственности, ITP в размере 10% и фиксированная ставка AJD должны быть оплачены. в последние время, как правило, небольшая сумма составляет 0,15- 0,30 евро за страницу в нотариальных документах. Однако, если вы покупаете новую недвижимость, то вы должны заплатить IVA 10% и как фиксированную, так и переменную ставку AJD.
В некоторых случаях вместо обычных 10% применяется сниженный налог ITP в размере 5%. Два наиболее распространенных случая:
- Приобретение жилья для молодых людей в возрасте до 32 лет, которые будут использовать недвижимость в качестве своего обычного места жительства, если их годовой доход не превышает установленные законом пределы (примерно 35.000 евро).
- Приобретение жилья для семей с 3 и более детьми. Дом должен стать их обычным местом жительства, и общий доход, получаемый семьей, не должен превышать установленных законом лимитов (приблизительно 35 000 евро).
Пример покупки недвижимости как физическое лицо:
Вы приобретаете новую квартиру стоимостью 100.000 евро без ипотеки, и вам уже исполнилось 32 года. Сама квартира стоит 100.000 евро, однако вы должны добавить еще 10% сверх стоимости налога ITP. Вы также должны заплатить переменную ставку AJD в размере 1,5%, которая в данном случае составляет € 1,500. Окончательная цена, без учета других нотариальных и регистрационных расходов, составит 111 500 евро плюс фиксированный налог AJD, который, как правило, очень мал по сравнению с остальными налогами.
б) Расходы на регистрацию
- Расходы на регистрацию являются обязательными для всех, кто покупает квартиру. Они оплачиваются различным органам власти в рамках испанской системы. Иногда может показаться, что с этим процессом сложно справиться. Поэтому вы можете получить полный пакет с нотариусом, который затем распределит ваши деньги в соответствующие органы власти.
- Обычно стоимость регистрации составляет около 1000 - 2000 евро.
Покупая недвижимость как компанию, мы должны различать агенство по недвижимости и все другие типы компаний. Все остальные типы компаний должны платить налог НДС в размере 21% при покупке недвижимости (например, офиса для работы), но затем они могут делать вычеты по деловым расходам. Мы рекомендуем им проконсультироваться с юристом, специализирующимся на испанской налоговой системе, чтобы узнать, как это лучше всего сделать.
Компании, занимающиеся недвижимостью, которые приобретают недвижимость, должны платить только 10% НДС. Однако, если они планируют перепродать эту недвижимость в течение 3 лет (5 лет для недвижимости, приобретенной до 1 мая 2020 года), то они должны заплатить только 3%. Если же по истечении этих 3 лет они все еще не продали его, то они должны будут заплатить оставшиеся 7%.
Пример: Компания, занимающаяся недвижимостью, покупает недвижимость за 100000 евро и планирует перепродать ее в течение 3 лет, тогда окончательная цена с НДС составит 103 000 евро. Если по истечении 3 лет они все еще будут владеть этой собственностью, им придется заплатить дополнительно €7.000. Это исключает нотариальный и регистрационный налоги.
Стоимость владения недвижимостью в Барселоне
Во-первых, для всех налоговых целей, необходимо установить, относитесь ли вы к категории испанских налоговых резидентов или нет.
Налоговыми резидентами Испании считаются лица, проживающие в стране:
- Физически присутствует в Испании более 183 дней в календарном году, в том числе периодически отсутствует.
- Чья основная база профессиональной или экономической деятельности прямо или косвенно находится в Испании.
- Чьи супруг/супруга и дети на иждивении проживают в Испании.
После того, как вы приобрели квартиру как иностранец и оплатили обязательные налоги и расходы, вам необходимо знать о некоторых других расходах: IBI (налог на недвижимость), коммунальные сборы, налог на богатство и налог на доходы физических лиц (если вы арендуете квартиру).
- IBI является обязательным налогом на недвижимость, который выплачивается в местную ратушу. Эти налоги направлены на улучшение инфраструктуры и чистоты данной общины.
- Талоны налога на недвижимость выдаются муниципалитетом, как правило, в период с сентября по ноябрь. Ставка налога обычно составляет от 1% до 2% от кадастровой стоимости недвижимости.
- Если вы не передадите IBI в местные органы власти в указанные сроки, будет взиматься штраф в размере 10-20% от IBI. Чтобы избежать такой ситуации, вы можете организовать автоматический перевод в испанском банке.
- Как резиденты, так и нерезиденты должны заплатить IBI.
- Плата за коммунальные услуги — это расходы, оплачиваемые президенту здания. Эта плата выплачивается на содержание здания.
- Стоимость коммунальных сборов зависит от здания и требуемого обслуживания.
- Как резиденты, так и нерезиденты должны платить налог сообщества.
Подоходный налог с физических лиц (ПНФЛ) для резидентов
IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) — это испанский подоходный налог, уплачиваемый с любого источника дохода, включая право собственности и сдачу в аренду недвижимости. Даже если вы не сдаете свою недвижимость в аренду, вы все равно должны заплатить налог на богатство и включить его в IRPF, если эта недвижимость не является вашим обычным местом жительства. Если это ваше обычное место жительства, вы освобождаетесь от этого налога, если стоимость недвижимости не превышает €300.000. Если вы платите этот налог в Испании, не забудьте подать соответствующие формы, освобождающие вас от подоходного налога в вашей родной стране.
Подоходный налог с физических лиц нерезидентов (ННФЛ)
IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) - это подоходный налог, который нерезиденты должны платить с любого источника дохода, полученного на территории Испании, включая доход от владения и сдачи в аренду недвижимости. Так же, как и для резидентов, нерезиденты должны платить налог на богатство, который должен быть включен в их IRNR, просто за владение недвижимостью, даже если они не сдают ее в аренду.
Пример: Независимо от того, являетесь ли вы резидентом или нет, если вы приобрели квартиру за 100.000 евро, в которой вы не проживаете, и хотите знать, сколько будут стоить ваши ежегодные расходы, вы должны учитывать следующее:
- Предположим, что ваш IBI был установлен в размере 800 евро местной ратушей.
- Общественный сбор за ваше здание установлен в размере 400 евро в год.
- Ваша недвижимость оценивается в €100.000, налог на богатство составляет около 2% от чистой стоимости вашей недвижимости, или €2.000 в данном случае.
Это означает, что общие ежегодные затраты на владение этой недвижимостью составят €3200, без учета коммунальных услуг.
Как оплатить различные расходы на приобретение недвижимости в Барселоне
Вперед с наличными или перевести деньги непосредственно на счет Casamona.
Бронирование может быть сделано путем перевода денег непосредственно на счет Casamona, и мы заплатим продавцу.
Переведите деньги непосредственно на счет Casamona или на счет юриста, любой из которых заплатит продавцу.
Также есть возможность встретиться лично и оплатить наличными или банковским чеком.
Банковским переводом или банковским чеком со счета в испанском банке.
Наличными в банк, банковским чеком или оплатить кредитной картой непосредственно со счета в испанском банке или со своего домашнего счета.
Плата за газ, электричество, воду и коммунальные услуги
Перевод или оплата кредитной картой непосредственно с испанского банковского счета.
Перевод или оплата кредитной картой непосредственно с испанского банковского счета.
Сертификат энергоэффективности
Все владельцы недвижимости должны иметь сертификат энергетической эффективности, а результаты энергетической эффективности должны добавляться во все объявления, к информации о недвижимости и ко всем договорам.
Сертификат стоит около 200 евро и действителен в течение 10 лет. Сертифицированный техник осмотрит объект недвижимости и позаботится о необходимых документах. Затем соответствующий энергетический отдел правительства Каталонии выдаст владельцу сертификат под названием "Certificado de Eficiencia Energética".
В ходе теста на энергоэффективность будет рассмотрено как энергопотребление, так и выброс энергии. Затем он будет оцениваться по шкале от A до G (A - самая эффективная и G - самая низкая эффективность).
Важно, чтобы владельцы получили этот сертификат, так как штраф за нарушение будет составлять от 300 до 6 000 евро. Тем не менее, есть несколько исключений, и следующие не нуждаются в получении сертификата: исторические или иным образом официально охраняемые здания, здания или части зданий, используемые исключительно для религиозной деятельности, временные объекты с планируемым сроком использования не более 2 лет, нежилые здания (или части зданий), которые не требуют поддержания комфортной температуры (например, склад или гараж), здания или части зданий, которые изолированы и имеют полезную площадь менее 50 м2, объекты, которые будут подвергаться обширным восстановительным работам, и объекты, используемые менее 4 месяцев в году (например, дом отдыха) при условии, что расходы на энергию составляют менее 25% от того, что будет получаться в результате круглогодичного использования, и владелец заявляет об этом как о таковом.
10 beds
12 baths
750m2
