Il costo di vendita di una proprietà a Barcellona - come individuo
Se dalla vendita dell'appartamento ne deriva un profitto, quest'ultimo verrà tassato:
- L'imposta sulle plusvalenze è il costo principale della vendita di immobili a Barcellona. Questo importo si basa sulla differenza del valore di cessione (ciò che l'acquirente paga per l'appartamento e ciò che il venditore ha pagato in precedenza per lo stesso immobile).
- Se sei residente nell'Unione Europea e vendi la tua residenza abituale in Spagna, sei esonerato da questa imposta per la frazione di plusvalenza che va nell'acquisto di un'altra residenza entro un massimo di 2 anni. Se, ad esempio, vendi la tua residenza e, in meno di 2 anni, acquisti un altro immobile dove intendi vivere, di valore uguale o superiore a quello che hai venduto, sei completamente esente da questa imposta
- I residenti spagnoli di età superiore ai 65 anni che vendono la loro residenza abituale sono sempre esenti da questa imposta, sia che utilizzino i loro guadagni per acquistare un altro immobile o meno.
- Nel caso in cui il venditore non sia residente nell'UE, l'acquirente è obbligato a trattenere il 3% del prezzo di acquisto dal venditore e a cedere questo importo all'erario pubblico. Il venditore potrà richiedere il rimborso dell'eccedenza nel caso in cui l'imposta sulle plusvalenze sia inferiore a questo 3%. D'altra parte, il venditore deve pagare il rimanente se l'imposta sulle plusvalenze è superiore.
- Il range di tassazione derivato dalla vendita della proprietà dipende dal profitto ottenuto:
| Sopra i € 6,000 |
19% |
| Tra € 6,000 e € 24,000 |
21% |
| Sopra i € 24,000 |
23% |
È richiesto anche il pagamento delle tasse municipali quando si vende la propria proprietà:
- Le tasse municipali dipendono dall'incremento del valore su cui la proprietà è costruita, durante tutto il periodo in cui si è proprietario.;
- Il tasso è calcolato sul valore della proprietà al tempo della vendita, e sul numero di anni di proprietà.
- Se non sei un residente spagnolo, allora sarà l'acquirente a pagare questa tassa.
- La tassa deve essere pagata al Municipio di Barcellona entro massimo 30 giorni dalla messa in vendita.
Il costo di vendita di una proprietà a Barcellona - per una impresa
Se il venditore della proprità è un'impresa o una persona registrata come tale, all'azienda è richiesto pagarel' imposta sulle plusvaleze sul profitto
- Il profitto è la differenza tra il valore pagato dall' acquirente e quello pagato originariamente dal venditore per la stessa proprietà.
- Le imprese e le persone legalmente registrate come tali sono tassate al:25-30%.
Alle imprese è inoltre richiesto pagare le tasse/imposte municipali basate sul valore del terreno su cui la proprietà è costruita.
Per maggiori informazioni riguardo le tasse, Casamona raccomanda parlare con un avvocato specializzato in diritto tributario in Spagna.
Se sei interessato a comprare una proprietà in Spagna, ci sono alcuni costi che dovresti prendere in considerazone. Questa sezione ti darà una chiara visione di cosa necessiti sapere riguardo il sistema fiscale spagnolo.
Qualsiasi persona con l'intenzione di comprare una proprietà in Spagna è soggetto a due tipi di tasse:
a) ITP, IVA e ADJ - Le tre tasse per l'acquisto di una casa.
Per fortuna non tutte e tre le tasse devono essere pagate. Quali tasse devono essere pagate in quali circostanze sono spiegate più avanti in questa sezione.
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ITP - Impuesto Sobre las Transmisiones Patrimoniales, è un'imposta sul trasferimento del patrimonio che si applica al trasferimento della proprietà di un immobile. L'aliquota varia a seconda della regione della Spagna in cui ci si trova, tuttavia in tutta la Catalogna (Barcellona inclusa) è fissata al 10% per gli immobili fino a 1.000.000 di euro di valore. Al di sopra di 1.000.000.000 di euro si applica un'aliquota dell'11%.
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IVA - L'imposta sul valore aggiunto (in spagnolo IVA) è un'imposta sul consumo che si applica a tutti i prodotti e servizi. È la stessa per tutta la Spagna. Nel caso di acquisto di un immobile, l'aliquota è anche del 10%.
- AJD - in spagnolo per Actos Jurídicos Documentados, è un'imposta che si applica a diversi tipi di documenti amministrativi. Nel caso di acquisto di un immobile, questa imposta si applica ai documenti notarili. Ci sono due tipi di imposta AJD - aliquota fissa e variabile. L'aliquota fissa dipende dal numero di fogli di carta che compongono i documenti notarili. L'aliquota variabile è diversa in ogni regione della Spagna, ma in Catalogna (e a Barcellona) è l'1,5% del valore dichiarato dell'immobile (tranne nel caso di acquisto con un mutuo, nel qual caso l'imposta AJD variabile sarà l'1,5% del valore mortuario).
Nel caso di una proprietà precedentemente posseduta, devono essere pagati l'ITP del 10% e il tasso fisso di AJD. Quest'ultima tende ad essere una piccola somma a 0,15-0,30 euro a pagina nei documenti notarili. Tuttavia, se si acquista un nuovo immobile, allora si deve pagare l'IVA del 10% e sia la tariffa fissa che quella variabile dell'AJD.
In alcuni casi si applica un'imposta ITP ridotta del 5% invece del consueto 10%. Due dei casi più comuni sono:
- Acquisto di una casa per i giovani, che hanno meno di 32 anni e che utilizzeranno l'immobile come residenza abituale, se il loro reddito annuo non supera i limiti di legge (circa 35.000 euro).
- Acquisto della casa per famiglie con 3 o più figli. La casa deve diventare la loro residenza abituale e il reddito complessivo ottenuto dalla famiglia non può superare i limiti di legge (circa 35.000 euro).
Esempio di acquisto di un immobile come individuo:
State acquistando un nuovo appartamento di 100.000 euro senza mutuo e avete più di 32 anni. L'appartamento stesso costa 100.000 €, tuttavia è necessario aggiungere un altro 10% sul valore dell'ITP. Dovete anche pagare l'aliquota variabile AJD dell'1,5% che in questo caso è di 1.500 euro. Il prezzo finale, escluse le altre spese notarili e di registrazione, sarà di 111.500 euro più l'imposta fissa AJD che è tipicamente molto piccola se paragonata al resto delle tasse.
b) Costi di registrazione
I costi di registrazione sono una spesa obbligatoria per chi acquista un appartamento. Queste vengono pagate a varie autorità all'interno del sistema spagnolo. A volte questo processo può sembrare difficile da gestire. Per questo motivo è possibile ottenere un pacchetto completo con un notaio, che distribuirà il denaro alle autorità competenti.
In genere, i costi di registrazione ammontano a circa 1000 - 2000 euro.
Compare come una impresa
Quando si acquista un immobile come società, dobbiamo distinguere tra le società immobiliari e tutti gli altri tipi. Tutti gli altri tipi di società devono pagare un'imposta IVA del 21% quando acquistano un immobile (ad esempio un ufficio da cui lavorare), ma possono poi effettuare detrazioni per le spese aziendali. Consigliamo di consultare un avvocato specializzato nel sistema fiscale spagnolo per conoscere il modo migliore per farlo.
Le società immobiliari che acquistano un immobile devono pagare solo il 10% di IVA. Tuttavia, se hanno intenzione di rivendere l'immobile entro un periodo di 3 anni (5 anni per gli immobili acquistati prima del 1° maggio 2020) devono pagare solo il 3%. Se, dopo questi 3 anni, non l'hanno ancora venduto, dovranno pagare il restante 7%.
Esempio: Una società immobiliare acquista un immobile per 100.000 euro e prevede di rivenderlo entro 3 anni, poi il prezzo finale con l'IVA sarà di 103.000 euro. Se, dopo 3 anni, saranno ancora proprietari di questo immobile, dovranno pagare altri 7.000 euro. Sono escluse le tasse notarili e di registro.
I costi di una casa a Barcellona
In primo luogo, a tutti i fini fiscali, è essenziale stabilire se si è classificati o meno come fiscalmente residenti in Spagna.
Sono considerati residenti in Spagna:
- Fisicamente presente in Spagna per più di 183 giorni dell'anno solare - comprese le assenze occasionali.
- La base principale delle attività professionali o degli interessi economici si trova in Spagna.
- Il coniuge e i figli risiedono in Spagna.
Quando avete acquistato il vostro appartamento come stranieri e avete pagato l'imposta obbligatoria (tassa di trasferimento o IVA), dovete preoccuparvi di diversi costi: IBI (tassa di proprietà), tasse comunali, tassa patrimoniale e imposta sul reddito delle persone fisiche (se si affitta l'appartamento).
- L'IBI è un'imposta obbligatoria sugli immobili, che viene pagata al municipio locale. Queste tasse hanno lo scopo di migliorare le infrastrutture e la pulizia della comunità selezionata.
- I bollettini dell'imposta sugli immobili sono emessi dal Comune, di norma tra i mesi di settembre e novembre. L'aliquota dell'imposta è di solito compresa tra l'1% e il 2% del valore catastale dell'immobile.
- Se non si riesce a trasferire l'IBI alle autorità locali entro il periodo di tempo indicato, ci sarà una penale del 10-20% dell'IBI. Per evitare una situazione di questo tipo, è possibile organizzare un bonifico automatico da effettuare presso una banca spagnola.
- Sia i residenti che i non residenti devono pagare IBI.
- Sono spese pagate al presidente dell'edificio. I costi sono finalizzati alla manutenzione dell'edificio.
- Il costo delle tasse dipende dall'edificio e dalla manutenzione richiesta.
- Sia i residenti che i non residenti devono pagarla
Imposta sul reddito delle persone fisiche - Residenti (IRPF)
L'IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) è l'imposta spagnola sul reddito pagata su qualsiasi fonte di reddito, compresa la proprietà e la locazione di immobili. Anche se non si affitta la proprietà, si deve comunque pagare una tassa patrimoniale e includerla nell'IRPF se la proprietà non è la propria residenza abituale. Se è la vostra residenza abituale, siete esenti da questa imposta se il valore dell'immobile è pari o inferiore a 300.000 euro. Se pagate questa imposta in Spagna, ricordatevi di compilare i relativi moduli che vi esentano dall'imposta sul reddito nel vostro paese d'origine.
Imposta sul reddito delle persone fisiche non residenti (IRNR)
L'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) è l'imposta sul reddito che i non residenti devono pagare su qualsiasi fonte di reddito generato all'interno della Spagna, compresi i redditi derivanti dalla proprietà e dall'affitto di immobili. Proprio come per i residenti, anche i non residenti devono pagare un'imposta sul patrimonio, da includere nel loro IRNR, semplicemente per possedere una proprietà anche se non la affittano.
Esempio: Se non siete residenti e avete acquistato il vostro immobile per 100.000 euro e volete sapere quanto saranno i vostri costi annuali, dovete considerare quanto segue:
- Supponiamo che il vostro IBI sia stato fissato a 800€ dal municipio locale.
- Le tasse comunitarie per il vostro edificio sono fissate a 400€ all'anno.
- Il vostro immobile ha un valore di 100.000€, l'imposta patrimoniale prevede che paghiate il 2,5% del valore netto del vostro immobile.
Ciò significa che deve essere pagata alle autorità un'imposta patrimoniale di 3200€ euro, utenze escluse.
Come pagare i diversi costi di acquisto di immobili a Barcellona
In anticipo con contanti o trasferimento di denaro direttamente sul conto Casamona.
La prenotazione può essere effettuata trasferendo il denaro direttamente sul conto Casamona, e noi pagheremo il venditore.
Trasferire denaro direttamente sul conto Casamona o sul conto dell'avvocato, che pagherà il venditore.
Inoltre, c'è la possibilità di incontrarsi di persona e pagare in contanti o con un assegno bancario.
Con bonifico bancario o con assegno bancario da un conto corrente spagnolo.
Contanti in banca, assegno bancario o pagare con carta di credito direttamente da un conto bancario spagnolo o dal vostro conto di casa.
Gas, elettricità, acqua e tassa comunale
Trasferisci o paga con carta di credito direttamente da un conto bancario spagnolo.
Trasferisci o paga con carta di credito direttamente da un conto bancario spagnolo.
Tutti i proprietari di immobili devono avere un certificato di prestazione energetica e i risultati dell'efficienza energetica devono essere aggiunti a tutti gli annunci e alle informazioni dell'immobile e a tutti i contratti.
Il certificato costa circa 200€ ed è valido per 10 anni. Un tecnico certificato ispezionerà la proprietà e si occuperà delle pratiche necessarie. Il dipartimento dell'energia competente del governo catalano rilascerà poi il certificato al proprietario, chiamato "Certificado de Eficiencia Energética".
Il test di efficienza energetica riguarderà sia il consumo energetico dell'immobile, sia le emissioni di energia. Questo sarà poi valutato su una scala da A a G (A è il più efficiente e G è il meno efficiente).
È importante che i proprietari ottengano questo certificato, poiché la penale per la violazione varia da 300 a 6.000 euro. Tuttavia, ci sono alcune esenzioni e le seguenti non hanno bisogno di ottenere un certificato: edifici storici o altrimenti protetti ufficialmente, edifici o parti di edifici utilizzati esclusivamente per attività religiose, immobili provvisori con un uso previsto di 2 anni o meno, edifici non residenziali (o parti di edifici) che non richiedono il mantenimento di una temperatura confortevole (come un magazzino o un garage), edifici o parti di edifici che sono isolati e hanno una superficie utile inferiore a 50 m2, immobili che saranno sottoposti a lavori di ristrutturazione estensiva, e immobili utilizzati meno di 4 mesi all'anno (come una casa di vacanza) a condizione che il consumo energetico sia inferiore al 25% di quello che risulterebbe dal suo uso tutto l'anno e il proprietario lo dichiara come tale.
Avviso importante!
Per evitare complicazioni e per garantire che tutte le tasse e i costi siano pagati alle autorità competenti, è possibile aprire un conto presso una banca spagnola. In questo modo non perderete nessuna data o trasferimento ed eviterete multe e sanzioni fiscali. Casamona offre un servizio che vi fornirà un conto bancario e un NIE.
Casamona NON è responsabile per eventuali errori o omissioni all'interno di qualsiasi sezione di "Costi e tasse". In caso di dubbi, si prega di contattare un avvocato.
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