Coûts et taxes

• Le coût de vente

  Lorsque vous vendez un appartement, vous êtes dans l’obligation d’avoir un certificat de performance énergétique et un certificat d’habitabilité.

   

  Certificat de performance énergétique

  Chaque propriétaire doit avoir un certificat de performance énergétique et ses résultats doivent être mentionnés dans toutes les annonces, les informations de la propriété et tous les contrats.

  Le certificat coûte environ €200 et est valable pendant 10 ans. Un technicien certifié inspectera la propriété et se chargera des formalités nécessaires. Le Département de l’Energie du Gouvernement Catalan remettra ensuite le certificat au propriétaire, appelé “Certificado de Eficiencia Energética”. Il est important que les propriétaires obtiennent ce certificat sans quoi ils s'exposent au risque de payer une amende de €300 à €600. Cependant, il peut y avoir quelques exceptions qui sont les suivnates: les biens provisoires avec une utilisation prévue de 2 ans ou moins, les bâtiments non résidentiels (ou parties des bâtiments) qui ne requièrent pas forcément une température agréable (comme un entrepôt ou un garage), les bâtiments ou parties de bâtiments qui sont isolés et ont une surface utile de moins de 50m², les propriétés qui sont soumises à de grandes rénovations,les  propriétés habitées moins de 4 mois dans l’année (comme une maison de vacances) tant que la dépense énergétique est de moins de 25% de ce qu’elle aurait été sur un an selon le propriétaire.

   

  Cedula - Certificat d’Habilitabilité

  Le certificat d’habitabilité (cédula de habitabilidad) est un document qui prouve  que votre propriété est habitable d'après la mairie. Vous avez besoin de ce document pour habiter dans cette propriété et enregistrer les charges à votre nom afin de régler les relevés de consommation.

  La taxe de cedula que vous devrez payer dépend de si vous êtes un salarié, un entrepreneur ou au chômage. Une fois obtenu, le cedula est valable pour 1 an. 

   

  Vendre en tant que particulier

  Vous devez payer un impôt sur les gains en capital si la vente de la propriété se révèle rentable:

  • L'impôt sur les gains de capital est le coût principal de la vente de bien à Barcelone. Ce montant est basé sur la différence dans la valeur de transfert (ce que l’acheteur paye pour l’appartement et ce que le vendeur a payé auparavant pour la même propriété).
  • Si vous êtes ressortissant de l’Union européenne et que vous vendez votre résidence en Espagne, vous êtes alors exonéré de cette taxe pour la partie des gains en capital qui entre dans l'achat d’une autre résidence dans un délai de 2 ans maximum. Si, par exemple, vous vendez votre résidence et, en moins de 2 ans, achetez une autre propriété ou vous avez l’intention d’habiter, qui est de la même ou à une plus grande valeur que celle que vous avez vendu, vous êtes complètement exonéré de cette taxe.
  • Les résidents espagnols de plus de 65 ans qui vendent leur résidence habituelle sont toujours exonérés de cette taxe, qu’ils utilisent leurs gains pour acheter une autre propriété ou non. 
  • Dans le cas où le vendeur n’est pas ressortissant de l’UE, l’acheteur est obligé de retenir du vendeur 3% du prix d’achat et céder ce montant au trésor public. Le vendeur pourra demander un remboursement de l’excès dans le cas où l'impôt sur les gains en capital est inférieur à 3%. D’autre part, le vendeur doit payer le reste si l'impôt sur les gains en capital est plus élevé.
  • Le taux d’imposition dépend du montant du profit fait grâce à la vente. Les taux sont décrits ci-dessous:

   

  Jusqu'à €6,000	19%
  Entre €6,001 et €50,000	21%
  Au-delà de €50,000	23%

   

  
  Vous devez également payer un impôt municipal sur les gains en capital lorsque vous vendez une propriété:

  • L'impôt municipal sur les gains en capital est une taxe sur les plus-values du terrain sur lequel la propriété est construite, lorsque vous étiez le propriétaire. 
  • Le taux d’imposition est calculé selon la valeur du terrain au moment de la vente, et le nombre d’années durant lesquelles vous possédiez la propriété. Cependant, dans le cas où il n’y aurait pas de plus-value du terrain lorsque vous étiez le propriétaire, vous n’avez pas à payer cette taxe tant que vous présentez des preuves suffisantes à la mairie et qu’ils approuvent votre demande.
  • Le vendeur est celui qui paye cette taxe. Cependant, si le vendeur n’est pas un résident espagnol, c’est l’acheteur qui devra la payer. 
  • La taxe doit être payée à la mairie de Barcelone dans un délai maximum de 30 jours à compter de la date de conclusion de la vente. 

   

  Vendre en tant qu’entreprise

  Si le vendeur d’une propriété intervient en tant qu’entreprise ou entrepreneur légalement enregistré, l’entreprise doit payer des impôts sur les gains en capital sur le profit.

  • Le profit résulte de la différence dans la valeur de transfert (entre ce que l’acheteur paye pour l’appartement et ce que le vendeur a payé auparavant pour la même propriété).
  • Les entreprises et les entrepreneurs légalement enregistrés sont taxés à un taux d’imposition de la société de 25%.

  Les entreprises doivent également payer un impôt municipal sur les gains en capital, basé sur la valeur du gain du terrain sur lequel la propriété a été construite, tout comme pour les personnes ci-dessus.

  Pour plus d’informations sur les taxes, Casamona vous recommande d’échanger avec un avocat spécialisé en imposition en Espagne.

• Le Coût d’achat

   

  Le coût d’achat d'une propriété en Espagne

  Si vous êtes intéressé par l’idée d'acquérir un bien en Espagne, il y a un nombre de coûts que vous devez prendre en compte. Cette section vous donnera une vue d’ensemble sur les points importants du système fiscal espagnol.

  Chaque personne ou entreprise qui a l’intention d’acheter une propriété en Espagne est sujet à deux principaux coûts: les taxes et les droits d’enregistrement.

   

  Coûts d’achat d’une propriété à Barcelone

  Acheter en tant que particulier

  • Le prix d'achat
  • Les honoraires de notaire qui varient entre €500 – €1000- ces derniers doivent être payés par le propriétaire
  • Les droits d’enregistrement: €1000 – €2000- ils sont versés à plusieurs autorités. Le processus pouvant être compliqué, vous pouvez également faire appel à un notaire qui distribuera votre argent aux autorités appropriées
  • Taxes  (droits de mutation 10% du prix d’achat) et une somme moins importante pour les droits d'enregistrement (100 euros - 400 euros)

  Nous vous recommandons de faire appel à un avocat spécialisé en droit fiscal afin qu’il puisse vous conseiller lors du paiement de vos taxes.

   

  Acheter en tant que particulier (âgé de moins de 32 ans)

  Vous ne payez que 50% des droits de mutation si vous l’êtes:

  • Le prix d'achat
  • Les honoraires de notaire qui varient entre €500 – €1000- ces derniers doivent être payé par le propriétaire
  • Les droits d’enregistrement: €1000 – €2000- ils sont versés à plusieurs autorités. Le processus pouvant être compliqué, vous pouvez également faire appel à un notaire qui distribuera votre argent aux autorités appropriées
  • Taxes  (droits de mutation 10% du prix d’achat) et une somme moins importante pour les droits d'enregistrement (100 euros - 400 euros).

  Etant âgé de moins de 32 ans, vous utiliserez votre propriété en tant que résidence habituelle et votre revenu annuel n'excède pas les limites légales (qui sont approximativement de €35 000)

  Nous vous recommandons de faire appel à un avocat spécialisé en droit fiscal afin qu’il puisse vous conseiller lors du paiement de vos taxes.

   

  Acheter en tant que particulier- CONSTRUCTION NEUVE

  • Le prix d'achat
  • Les honoraires de notaire qui varient entre €500 – €1000- ces derniers doivent être payé par le propriétaire
  • Les droits d’enregistrement: €1000 – €2000- ils sont versés à plusieurs autorités. Le processus pouvant être compliqué, vous pouvez également faire appel à un notaire qui distribuera votre argent aux autorités appropriées
  • Taxes (TTaxe sur la valeur ajoutée- TVA 10% du prix d’achat) et droits d’enregistrement (1.5% de la valeur de la propriété, sauf dans le cas où vous payez grâce à un prêt, ce sera 1.5% du prêt)

  Nous vous recommandons de faire appel à un avocat spécialisé en droit fiscal afin qu’il puisse vous conseiller lors du paiement de vos taxes.

   

  Acheter en tant qu’entreprise

  Lorsque vous achetez une propriété en tant qu’entreprise, vous aurez à payer une TVA de 10% au lieu des droits de mutation. Cependant, si vous planifiez de revendre la propriété dans les 3 ans qui suivent l’achat (5 ans pour les propriétés achetées avant le 1er Mai 2020), vous ne devrez payer que 3% de TVA. Si, après 3 ans, vous ne l’avez toujours pas vendu, vous devrez payer les 7% restants.

  Nous vous recommandons de faire appel à un avocat spécialisé en droit fiscal afin qu’il puisse vous conseiller lors du paiement de vos taxes.  

   

  Descriptif des taxes

  Les trois taxes que vous devez considérer lorsque vous achetez un bien sont les suivantes: ITP, TVA et AJD. Heureusement, les trois taxes ne sont pas toutes obligatoires.

  • Droits de mutation- ITP (Impuesto Sobre las Transmisiones Patrimoniales), est un impôt sur la transmission patrimoniale qui s’applique au transfert de titularité d’une propriété. Le taux varie selon la région en Espagne. En Catalogne, l’ITP est fixé à 1% pour les propriétés atteignant une valeur de €1.000.000. Au-delà de cette valeur, un taux de 11% est appliqué.
  • La taxe sur la valeur ajoutée- TVA (ou IVA en espagnol) est un impôt indirect sur la consommation qui s’applique à tous les produits et services. La TVA est la même pour tout le territoire espagnol. Lorsque vous achetez une propriété, le taux est de 10%. Vous payez la TVA au lieu des droits de mutation si vous achetez en tant qu’entreprise où que vous achetez une propriété construite nouvellement.
  • Droits d'enregistrement- AJD (Actos Jurídicos Documentados), est une taxe qui s’applique à différents types de documents administratifs est qui est versée au notaire. Dans le cas d’un achat d’une propriété, cette taxe est appliquée aux actes notariaux. Le taux variable est différent dans chaque région d’Espagne, mais en Catalogne, il est de 1.5% de la valeur déclarée de la propriété (sauf dans le cas où vous payez grâce à un prêt, la taxe AJD serait de 1.5% de la valeur du prêt).

   

• Le coût de propriété

   

  L'IBI

  • L’IBI est une taxe immobilière obligatoire qui est versée à la mairie. Ces taxes permettent d'améliorer les infrastructures et la propreté de la communauté.
  • Les feuillets de taxe foncière sont émis par la municipalité, normalement entre les mois de Septembre et Novembre. Le taux d’imposition est généralement compris entre 1% et 2% de la valeur cadastrale de la propriété.
  • Les résidents ainsi que les non-résidents doivent payer l’IBI.
  • La plupart des résidents payent entre 200-1000 euros par an.

   

  Le Coût de service

  Premièrement, pour tout but fiscal, il est essentiel de savoir si vous êtes classé ou non en tant que résident espagnol fiscal.

  • Le coût de l'électricité en Espagne est assez peu cher. Vous avez le choix entre différents fournisseurs d'électricité.
  • Gaz
  • Eau
  • Télephone / Internet

    

   

  Redevances communautaires

  • Les redevances communautaires sont versées au Président du Conseil syndical. Cette redevance aide à la maintenance de l’immeuble.
  • Le coût de la redevance communautaire dépend de l’immeuble et du niveau de maintenance requis.
  • Les résidents ainsi que les non-résidents doivent payer cette taxe.

   

  Assurance

   

  L’impôt sur le revenu (IRPF)

  L’IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) est un impôt sur le revenu espagnol incluant toutes les sources de revenus y compris la propriété et la mise en location d’un bien immobilier. Dans le cas où vous ne faites pas louer votre propriété, vous devrez quand même payer un impôt sur la fortune et l’inclure dans votre IRPF si la propriété n’est pas votre résidence habituelle. Si c’est le cas, vous êtes alors exonéré de cette taxe si votre propriété a une valeur de €300.000 ou moins. Si vous payez cette taxe en Espagne, assurez vous de remplir les formulaires adéquats vous permettant d’être exonéré de l’impôt sur le revenu dans votre pays d’origine.

  Impôt sur le revenu des non résidents (IRNR)

  IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) est un impôt sur le revenu que les non-résidents doivent payer sur chaque source de revenu perçue en Espagne, incluant les revenus liés à la propriété ou à la mise en location de sa propriété. Tout comme pour les résidents, les non-résidents doivent également payer un impôt sur la fortune, qui sera inclus dans leur IRNR, s’ils possèdent une propriété même s’ils ne la font pas louer. Ils doivent payer cette taxe même s’ils vivent actuellement dans la dite propriété, contrairement aux résidents car elle ne peut être considérée comme leur résidence habituelle (qui est située dans un autre pays). Cet impôt est calculé selon la valeur cadastrale de la propriété.

Note importante!

Afin d’éviter toutes complications et s’assurer que toutes les taxes et tous les coûts seront payés aux autorités adéquates, vous pouvez ouvrir un compte avec une banque espagnole. De cette manière, vous ne risquez de rater aucune date ou transfert et vous éviterez toutes amendes ou pénalités fiscales. Casamona offre un service qui assure l’ouverture d’un compte en banque ainsi que la création d’un NIE.

Casamona n’est PAS responsable de quelconques erreurs ou omissions dans la section "Coûts et Taxes”. Si vous avez un doute, nous vous prions de contacter un avocat.