Kosten und Steuern

Wenn Sie ein Apartment verkaufen, brauchen Sie ein Energieklassen-Zertifikat und einen Ausweis.

Energieklassen-Zertifikat

Alle Immobillienbesitzer brauchen ein Energieeffizienzausweis und dessen Resultate sollten in allen Anzeigen zu finden sein, um alle Informationen der Immobilie aufzuzeigen. Ebenfalls sollte der Ausweis in dem Vertrag zu finden sein.

Das Zertifikat kostet in etwa 200€ und ist für 10 Jahre gültig. Ein zertifizierter Techniker wird sich Ihre Immobilie ansehen und alles ablesen und alle Dokumente für Sie wahrheitsgemäß ausfüllen. Das zuständige Energiereferat der katalanischen Regierung stellt dem Eigentümer dann die Bescheinigung mit der Bezeichnung "Certificado de Eficiencia Energética" aus. Es ist wichtig, dass die Eigentümer diese Bescheinigung erhalten, da die Strafgebühr bei Zuwiderhandlung zwischen 300 € und 6.000 € beträgt. Es gibt jedoch einige Ausnahmen, für die kein Zertifikat ausgestellt werden muss. Dazu gehören: provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren, Nichtwohngebäude (oder Gebäudeteile), die nicht auf eine angenehme Temperatur gebracht werden müssen (z. B. Lagerhallen oder Garagen), isolierte Gebäude oder Gebäudeteile mit einer Nutzfläche von weniger als 50 m2, Gebäude, an denen umfangreiche Renovierungsarbeiten vorgenommen werden, und Gebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden (z. B. Ferienhäuser), sofern die Energiekosten weniger als 25 % der Energiekosten betragen, die bei ganzjähriger Nutzung anfallen würden, und der Eigentümer dies angibt.

Cedula - Wohnberechtigungsschein

Der Wohnberechtigungsschein (cédula de habitabilidad) ist ein Dokument, welches die Bestätigung des Rathauses zeigt, dass das Apartment bewohnbar ist. Sie benötigen dieses Dokument, um die Genehmigung des Rathauses zu erhalten, in der Immobilie zu wohnen und die wichtigsten Versorgungseinrichtungen auf Ihren Namen zu registrieren, damit Sie die Verbrauchsrechnungen bezahlen können.

Die Gebühr für den Wohnberechtigungsschein hängt davon ab, ob Sie angestellt, Unternehmer oder arbeitslos sind. Der Wohnberechtigungsschein ist 1 Jahr lang gültig, sobald Sie sie erhalten haben.

Verkauf als Einzelperson

Sie sind gesetzlich dazu verpflichtet Kapitalertragssteuer zu zahlen, wenn Sie beim Verkauf der Immobilie einen Gewinn erzielen:

Die Kapitalertragssteuer ist der größte Kostenfaktor beim Verkauf einer Immobilie in Barcelona. Dieser Betrag basiert auf der Differenz des Übertragungswertes (was der Käufer für die Wohnung bezahlt und was der Verkäufer zuvor für dieselbe Immobilie bezahlt hat).
Wenn Sie in der Europäischen Union ansässig sind und Ihren gewöhnlichen Wohnsitz in Spanien verkaufen, sind Sie für den Teil des Veräußerungsgewinns, der in den Erwerb eines anderen Wohnsitzes innerhalb von maximal 2 Jahren fließt, von dieser Steuer befreit. Wenn Sie beispielsweise Ihren Wohnsitz verkaufen und in weniger als zwei Jahren eine andere Immobilie kaufen, in der Sie zu leben beabsichtigen und die den gleichen oder einen höheren Wert hat als die Verkaufte, sind Sie vollständig von dieser Steuer befreit.
In Spanien ansässige Personen über 65 Jahren, die ihren gewöhnlichen Wohnsitz verkaufen, sind immer von dieser Steuer befreit, unabhängig davon, ob sie den Gewinn zum Kauf einer anderen Immobilie verwenden oder nicht.
Ist der Verkäufer nicht in der EU ansässig, ist der Käufer verpflichtet, 3 % des Kaufpreises vom Verkäufer einzubehalten und diesen Betrag an die Staatskasse abzuführen. Der Verkäufer kann eine Rückerstattung des Überschusses beantragen, wenn die Kapitalertragssteuer niedriger ist als diese 3 %. Anderenfalls muss der Verkäufer den Restbetrag zahlen, wenn die Kapitalertragssteuer höher ist.
Der Steuersatz hängt von der Höhe des aus dem Verkauf erzielten Gewinns ab. Die Steuersätze werden im Folgenden beschrieben:

o Bis zu €6,000	19%
Von €6,001 bis €50,000	21%
o Über €50,000	23%

You are also required to pay the municipal capital gains when you sell your property:

Der kommunale Veräußerungsgewinn ist eine Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks, auf dem die Immobilie errichtet wurde, während der Zeit, in der Sie Eigentümer waren.
Der Steuersatz wird nach dem Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Verkaufs und der Anzahl der Jahre, in denen Sie Eigentümer der Immobilie waren, berechnet. Wenn der Wert des Grundstücks in Ihrer Zeit als Eigentümer nicht gestiegen ist, brauchen Sie diese Steuer nicht zu zahlen, sofern Sie der Stadtverwaltung ausreichende Beweise vorlegen können und Ihr Antrag genehmigt wird.
Der Verkäufer ist derjenige, der diese Steuer zahlt. Ist der Verkäufer jedoch nicht in Spanien ansässig, ist der Käufer zur Zahlung verpflichtet.
Die Steuer muss innerhalb von 30 Werktagen nach dem Verkauf an das Rathaus von Barcelona gezahlt werden.

Verkauf als Firma

Handelt der Verkäufer einer Immobilie als Unternehmen oder als gesetzlich eingetragene Geschäftsperson, muss das Unternehmen Kapitalertragssteuern auf den Gewinn zahlen.

Der Gewinn ist die Differenz des Übertragungswertes (zwischen dem, was der Käufer für die Wohnung bezahlt und dem, was der Verkäufer ursprünglich für dieselbe Immobilie bezahlt hat).
Companies and legally registered business people are taxed at a company’s tax rate of 25%.

Unternehmen und legal registrierte Geschäftsleute werden mit einem Unternehmenssteuersatz von 25 % besteuert. Unternehmen müssen auch kommunale Kapitalerträge auf der Grundlage des Wertzuwachses des Grundstücks, auf dem die Immobilie errichtet wurde, zahlen, genau wie die oben genannten Privatpersonen.

Für detailliertere Informationen über Steuern empfiehlt Casamona, sich an einen auf Steuern in Spanien spezialisierten Anwalt zu wenden.

Cost of buying

Kosten fürs das Kaufen einer Immobilie in Spanien

Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien interessieren, müssen Sie sich über verschiedene Kosten im Klaren sein. Dieser Abschnitt gibt Ihnen einen klaren Überblick über das spanische Steuersystem, das Sie kennen sollten.

Jede Person oder jedes Unternehmen, das die Absicht hat, eine Immobilie in Spanien zu erwerben, unterliegt im Wesentlichen zwei Arten von Ausgaben, zum einen den Steuern und zum anderen den Registrierungskosten.

Kosten beim Kauf einer Immobilie in Barcelona

Kauf als Einzelperson

Der Kaufpreis
Notargebühren zwischen 500 € und 1000 €, die vom Eigentümer zu zahlen sind
Registrierungskosten: €1000 – €2000- diese werden an verschiedene Behörden gezahlt. Da das Verfahren schwierig sein kann, können Sie auch einen Notar für den Service bezahlen, Ihr Geld an die entsprechenden Behörden zu überweisen
Steuern (Grunderwerbssteuer 10% der Kaufsumme) und ein kleinerer Betrag für die Eintragungssteuer (100 Euro - 400 Euro)

Wir empfehlen Ihnen, die zu zahlenden Steuern mit einem spezialisierten Steueranwalt zu besprechen.

Kauf als Privatperson (Alter unter 32 Jahren)

Sie zahlen nur 50% der Grunderwerbssteuer, wenn Sie es sind:

Der Kaufpreis
Notargebühren zwischen 500 € und 1000 € - diese müssen vom Eigentümer bezahlt werden
Registrierungskosten: €1000 – €2000- diese werden an verschiedene Behörden gezahlt. Da das Verfahren schwierig sein kann, können Sie auch einen Notar dafür bezahlen, dass er Ihr Geld an die zuständigen Behörden weiterleitet
Steuern (Grunderwerbssteuer 10 % der Kaufsumme) und ein kleinerer Betrag für die Zulassungssteuer (100 Euro - 400 Euro).

Wenn sie unter 32 Jahre alt sind, die Immobilie als gewöhnlichen Wohnsitz nutzen und Ihr Jahreseinkommen nicht die gesetzlichen Grenzen von ca. 35 000 € übersteigt empfehlen wir Ihnen, die zu zahlenden Steuern mit einem spezialisierten Steueranwalt zu besprechen

Kauf als Privatperson - NEUBAU

Der Kaufpreis
Notargebühren in Höhe von 500 € bis 1000 €, die vom Eigentümer zu zahlen sind
Die Kosten für die Registrierung: €1000 – €2000- diese werden an verschiedene Behörden gezahlt. Da das Verfahren schwierig sein kann, können Sie auch einen Notar dafür bezahlen, dass er Ihr Geld an die zuständigen Behörden weiterleitet
Steuern (Mehrwertsteuer - 10 % des Kaufbetrags) und Eintragungsgebühren (1,5 % des Immobilienwerts, außer wenn Sie mit einer Hypothek zahlen, dann sind es 1,5 % der Hypothek))

Wir empfehlen Ihnen, die zu zahlenden Steuern mit einem spezialisierten Steueranwalt zu besprechen.

Kauf als Unternehmen

Wenn Sie eine Immobilie als Unternehmen kaufen, müssen Sie anstelle der Grunderwerbssteuer 10 % Mehrwertsteuer zahlen. Wenn Sie jedoch planen, die Immobilie innerhalb von 3 Jahren (5 Jahre für Immobilien, die vor dem 1. Mai 2020 gekauft wurden) weiterzuverkaufen, müssen Sie nur 3 % Steuern zahlen. Wenn Sie die Immobilie nach 3 Jahren immer noch nicht verkauft haben, müssen Sie die restlichen 7 % zahlen.

Wir empfehlen Ihnen, die zu zahlenden Steuern mit einem spezialisierten Steueranwalt zu besprechen.

Beschreibung von Steuern

Die drei Steuern, die beim Kauf einer Immobilie zu beachten sind, sind die folgenden: ITP, Mehrwertsteuer und AJD. Glücklicherweise müssen nicht alle drei Steuern gezahlt werden.

Grunderwerbssteuer - Die ITP (Impuesto Sobre las Transmisiones Patrimoniales) ist eine Vermögensübertragungssteuer, die bei der Übertragung des Eigentums an einer Immobilie anfällt. Der Steuersatz variiert je nach Region in Spanien. In Katalonien beträgt die ITP 10 % für Immobilien im Wert von bis zu 1.000.000 €. Bei einem Wert von über 1.000.000 € gilt ein Steuersatz von 11 %.
Die Mehrwertsteuer (oder IVA auf Spanisch) ist eine Verbrauchssteuer, die auf alle Produkte und Dienstleistungen erhoben wird. Die Mehrwertsteuer ist überall in Spanien gleich hoch. Beim Kauf einer Immobilie beträgt der Satz 10 %. Sie zahlen eine Mehrwertsteuer anstelle der oben genannten Grunderwerbssteuer, wenn Sie als Unternehmen kaufen oder wenn Sie ein neu gebautes Haus kaufen.
Registrierungssteuern - AJD (Actos Jurídicos Documentados) ist eine Steuer, die auf verschiedene Arten von Verwaltungsdokumenten erhoben wird und beim Notar zu entrichten ist. Beim Kauf einer Immobilie wird diese Steuer auf die notariellen Dokumente erhoben. Der variable Satz ist in jeder Region Spaniens unterschiedlich, in Katalonien beträgt er jedoch 1,5 % des angegebenen Immobilienwerts (außer beim Kauf mit einer Hypothek, in diesem Fall beträgt die variable AJD-Steuer 1,5 % des Hypothekenwerts).

The Cost of Owning